各縣(市)區(qū)人民政府，市直各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，合理引導(dǎo)住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究，在認(rèn)真落實(shí)《福州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》(榕政辦[2016]180號(hào))文件基礎(chǔ)上，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)補(bǔ)充通知如下：
一、實(shí)施商品住房限購政策
對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。
(一)擁有2套及以上商品住房的本市五城區(qū)戶籍居民家庭;
(二)擁有1套及以上商品住房的非本市五城區(qū)戶籍居民家庭;
(三)無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市五城區(qū)戶籍居民家庭。
居民家庭住房套數(shù)的認(rèn)定包含購買新建商品住房和存量住房(二手住房)，不包含居民家庭自建房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、征遷安置房等。
交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購買新建商品住房和存量住房(二手住房)以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。
二、進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策
根據(jù)銀發(fā)[2015]305號(hào)和銀發(fā)[2016]26號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人住房信貸政策由人行福州中心支行指導(dǎo)福建省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議后實(shí)施。
(一)對(duì)在本市五城區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品住房的居民家庭，擁有本市五城區(qū)戶籍的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于30%;非本市五城區(qū)戶籍居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于40%。
(二)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的本市五城區(qū)戶籍家庭購買第2套商品住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不低于40%。
三、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作力度
建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合巡查工作機(jī)制，由市房管局、市建委、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、市發(fā)改委(物價(jià)局)和市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心組成聯(lián)合巡查工作小組，不定期開展房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在違法違規(guī)預(yù)售行為，是否存在捂盤惜售行為，是否按規(guī)定在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示有關(guān)證件及銷售情況，是否存在商品房買賣合同欺詐行為，是否存在違法違規(guī)房地產(chǎn)中介服務(wù)行為等進(jìn)行巡查檢查，依法依規(guī)查處企業(yè)違法違規(guī)行為，定期通報(bào)企業(yè)違法違規(guī)情況。加強(qiáng)輿論正面宣傳引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
本通知自2016年10月7日起施行。
福州市人民政府辦公廳
2016年10月6日
28日，福州市人民政府辦公廳9月26日印發(fā)了《福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》。
這份福州房地產(chǎn)調(diào)控最新政策明確規(guī)定，將開發(fā)商競(jìng)買土地保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%;商品房預(yù)售許可條件明確為建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之一(含地上部分);
對(duì)居民購買二套及以上住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款或公積金貸款的，適時(shí)調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款的首付比例及使用政策。該文件從26日起執(zhí)行。
二套及以上住房貸款適時(shí)調(diào)整首付比例
意見要求，進(jìn)一步增加住宅用地供應(yīng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)市本級(jí)住宅土地供應(yīng)量在原有年度供地計(jì)劃基礎(chǔ)上增加20%以上。住宅庫存去化周期低于12個(gè)月(含12個(gè)月)的縣(市)要相應(yīng)調(diào)整土地年度供應(yīng)計(jì)劃，加大普通住宅用地供應(yīng)量。
同時(shí)，適當(dāng)增加保障性住房用地，加大保障性住房供應(yīng)數(shù)量;完善公租房供應(yīng)體系，實(shí)行公租房實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，對(duì)符合公租房保障條件的中低收入家庭，優(yōu)先發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，鼓勵(lì)中低收入家庭通過市場(chǎng)承租普通住房解決住房問題。
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和房價(jià)變動(dòng)情況，適時(shí)出臺(tái)個(gè)人住房信貸和公積金貸款調(diào)整政策;對(duì)居民購買二套及以上住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款或公積金貸款的，適時(shí)調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款的首付款比例及使用政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
拍地、預(yù)售許可門檻提高
意見提出，今后競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月，付款比例為合同簽訂之日起30天內(nèi)支付50%，其余在90天內(nèi)全部付清。
商品房預(yù)售監(jiān)管也得到加強(qiáng)。國家部委規(guī)定商品房預(yù)售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，福州明確為建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之一(含地下部分)。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，已經(jīng)繳納的土地出讓金不納入開發(fā)建設(shè)資金計(jì)算范疇。經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目在辦理土地抵押期間暫緩辦理商品房預(yù)售許可，允許經(jīng)營性房地產(chǎn)用地分批辦理解押、分批辦理預(yù)售許可。
同批房源15天內(nèi)公示價(jià)格
開發(fā)企業(yè)商品房銷售價(jià)格要按規(guī)定報(bào)備價(jià)格主管部門，按照“一房一價(jià)”和明碼標(biāo)價(jià)的原則公示商品房銷售價(jià)格。
同一批次房源應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可后15天內(nèi)一次性全部公示銷售價(jià)格，并公開對(duì)外銷售。商品房實(shí)際銷售價(jià)格原則上不得高于備案價(jià)格，同一項(xiàng)目下一批次備案預(yù)售價(jià)格原則上不得高于上一批次同類型房屋銷售價(jià)格的10%。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定報(bào)備或未及時(shí)公示商品房銷售價(jià)格的，房屋登記部門暫停辦理商品房預(yù)售許可審批。
福州市正式印發(fā)《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，10月7日起實(shí)施。記者注意到，雖然是補(bǔ)充通知，但此次出臺(tái)的政策加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，對(duì)此前通知的第五項(xiàng)進(jìn)行了細(xì)化，明確了福州啟動(dòng)商品房限購，并提升了首套房和二套房的首付比例。
一、實(shí)施商品住房限購政策
對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。
(一)擁有2套及以上商品住房的本市五城區(qū)戶籍居民家庭;
(二)擁有1套及以上商品住房的非本市五城區(qū)戶籍居民家庭;
(三)無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市五城區(qū)戶籍居民家庭。
居民家庭住房套數(shù)的認(rèn)定包含購買新建商品住房和存量住房(二手住房)，不包含居民家庭自建房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、征遷安置房等。
交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購買新建商品住房和存量住房(二手住房)以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。
二、進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策
根據(jù)銀發(fā)[2015]305號(hào)和銀發(fā)[2016]26號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人住房信貸政策由人行福州中心支行指導(dǎo)福建省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議后實(shí)施。
(一)對(duì)在本市五城區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品住房的居民家庭，擁有本市五城區(qū)戶籍的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于30%;非本市五城區(qū)戶籍居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于40%。
(二)對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的本市五城區(qū)戶籍家庭購買第2套商品住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不低于40%。
三、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作力度
建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合巡查工作機(jī)制，由市房管局、市建委、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局、市發(fā)改委(物價(jià)局)和市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心組成聯(lián)合巡查工作小組，不定期開展房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在違法違規(guī)預(yù)售行為，是否存在捂盤惜售行為，是否按規(guī)定在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示有關(guān)證件及銷售情況，是否存在商品房買賣合同欺詐行為，是否存在違法違規(guī)房地產(chǎn)中介服務(wù)行為等進(jìn)行巡查檢查，依法依規(guī)查處企業(yè)違法違規(guī)行為，定期通報(bào)企業(yè)違法違規(guī)情況。加強(qiáng)輿論正面宣傳引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
本通知自2016年10月7日起施行。
關(guān)于《福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》
28日，福州市人民政府辦公廳9月26日印發(fā)了《福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》。
福州剛出臺(tái)的樓市“限購限貸”(以下稱“雙限”)新政，讓很多購房人猝不及防。那些只交了定金或首付，還沒有網(wǎng)簽的“雙限”客戶，買房的計(jì)劃落空。有的樓盤一夜之間失去了一半客戶，購房情緒得到緩解。
昨日記者獲悉，有關(guān)部門對(duì)各中介在10月7日前已掛牌的交易單，允許放寬到10月14日晚9點(diǎn)，經(jīng)房產(chǎn)交易中心人工審核后生效。但一手房“雙限”政策生效時(shí)間仍以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，不設(shè)寬限期。
記者走訪不少新房二手房交易中途“卡殼”
陳先生前陣子剛下定了倉山一樓盤，定金和20%的首付都交了，貸款在國慶期間也審批通過，原本開發(fā)商通知他10月10日網(wǎng)簽，沒料到10月7日福州突然限購限貸，陳先生非本市戶籍，首付比例一下子提高到40%。
“20%首付我們就已經(jīng)很吃力了，現(xiàn)在要支付多一倍的首付款，實(shí)在是沒法。”陳先生陷入兩難，想繼續(xù)購買，要再付40多萬元，想退房，又擔(dān)心開發(fā)商不退定金。
記者從一家房產(chǎn)代理公司處了解到，目前其代理的幾個(gè)樓盤，已下定金的客戶中，有接近一半在政策出臺(tái)后都失去了購房資格。
二手房市場(chǎng)也是同樣狀況。昨日，多家中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，單單國慶期間，整個(gè)行業(yè)估計(jì)就有1000多單的交易沒來得及完成網(wǎng)簽程序。其中被劃入“雙限”范圍的買賣家現(xiàn)在都擔(dān)心，交易無法完成。
據(jù)了解，在福州，二手房交易網(wǎng)簽需要兩步，首先中介公司要登錄系統(tǒng)申報(bào)網(wǎng)簽(簡稱掛牌)，然后相關(guān)信息經(jīng)房屋登記中心人工審核后才算通過。
“目前有大量的二手房交易只完成了掛牌這一步，政策出臺(tái)前正值國慶假期，還未經(jīng)人工審核。”福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長李特說，還有相當(dāng)數(shù)量的交易是，買方、擔(dān)保公司甚至中介已經(jīng)為賣家做完解押，但產(chǎn)權(quán)證還沒出來，只掛牌還沒有網(wǎng)簽的，現(xiàn)在手續(xù)也卡在半途，頗為頭疼。
部門政策二手房設(shè)寬限期新房不設(shè)寬限期
中原地產(chǎn)福建分公司董事總經(jīng)理蔡俊說，“雙限”政策的出臺(tái)，確實(shí)客觀導(dǎo)致不少客戶需要退訂。從實(shí)際上看，因?yàn)橛械姆吭葱枰庋汉蟛拍芎灪贤⑥k貸款，所以沒有及時(shí)網(wǎng)簽，也并非全是客戶的原因。原則上，這些客戶的錢款可以退還，但也不排除最終會(huì)有個(gè)別合同糾紛的存在，這需要雙方去協(xié)商解決。
昨日下午，記者獲悉，考慮到實(shí)際情況，有關(guān)部門對(duì)各中介在10月7日前已掛牌的交易單，允許放寬到10月14日晚9點(diǎn)，經(jīng)房產(chǎn)交易中心人工審核后生效。
但一手房“雙限”政策生效時(shí)間仍以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，不設(shè)寬限期。
律師說法因“雙限”無法履約可以請(qǐng)求解除合同
因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的，是否屬于不可抗力?
對(duì)此，福建創(chuàng)元律師事務(wù)所律師蔡思斌認(rèn)為，這不屬于“不可抗力”，但是一般可以認(rèn)定屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。除另有約定外，一般可以據(jù)此請(qǐng)求解除合同。
如果調(diào)控前約定以按揭貸款方式付款，但因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般可以限貸為由解除合同退還購房款或定金。
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